הפחתת מס שבח במקרקעין היא תהליך משפטי־חשבונאי שמטרתו לצמצם את חבות המס שנוצרת בעת מכירת נכס נדל"ן. מדובר במס שמוטל על השבח – כלומר, ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, בניכוי הוצאות מותרות.

ההליך מתבצע בכמה שלבים עיקריים:

​

שלבי פעולה להפחתת מס שבח

1. בדיקת זכאות לפטורים

   • פטור לדירת מגורים יחידה (סעיף 49ב(2) לחוק).

   • פטור במכירת דירה שהתקבלה בירושה.

   • פטורים נוספים הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין.

2. ניכוי הוצאות מוכרות ניתן להפחית מהשבח הוצאות כגון: מס רכישה ששולם, שכר טרחת עו"ד, דמי תיווך, היטל השבחה, הוצאות שיפוץ והשבחה, ריבית ריאלית על משכנתא ועוד

3. פריסת מס שבח החוק מאפשר לפרוס את השבח עד 4 שנים אחורה, כך שהמס יחושב לפי מדרגות מס הכנסה אישיות בכל שנה.

4. פיצול בין בני זוג ניתן לייחס מחצית מהשבח לכל אחד מבני הזוג, ובכך לנצל נקודות זיכוי ומדרגות מס נפרדות.

5. קיזוז הפסדים הפסדים עסקיים או הוניים (למשל ממניות או מקרקעין אחרים) ניתנים לקיזוז מול השבח, ובכך להפחית את חבות המס.

6. הגשת השגה או ערר אם רשות המסים קובעת שומה גבוהה, ניתן להגיש השגה בצירוף חוות דעת שמאית נגדית, ובהמשך אף ערר לוועדת ערר.

 

:דגשים חשובים

• מומלץ לבצע את תכנון המס לפני המכירה ולא בדיעבד.

• לאחר תשלום המס, ניתן עדיין להגיש בקשה לתיקון שומה או החזר מס אם שולמו סכומים ביתר.

• ליווי של שמאי מקרקעין ועו"ד מיסוי מקרקעין הוא קריטי, שכן טעויות עלולות לגרור תשלום יתר משמעותי.

תפקיד השמאי בהפחתת מס שבח

שמאי מקרקעין נכנס לתמונה כאשר יש מחלוקת או צורך להוכיח שווי שונה מזה שקבעה רשות המסים.

 

תפקיד השמאי כולל:

קביעת שווי שוק אמיתי – השמאי מעריך את שווי הנכס ביום הרכישה וביום המכירה, תוך התחשבות במצבו הפיזי, בזכויות הבנייה, במיקום ובתנאי השוק.

• הכרה בהוצאות והשבחות – השמאי מתעד ומעריך את ההוצאות שהשביחו את הנכס (שיפוצים, הרחבות, היטלי השבחה), כדי לנכות אותן מהשבח החייב במס.

• פיצול רכיבי שווי – במקרים של זכויות בנייה נוספות (למשל סעיף 49ז לחוק), השמאי יודע להפריד בין שווי הדירה הקיימת לבין שווי זכויות הבנייה, כך שחלק מהשווי ייהנה מפטור או ממס מופחת.

• שומה נגדית – אם רשות המסים קובעת שומה גבוהה, ניתן להגיש שומה נגדית באמצעות שמאי מקרקעין, ובמקרה הצורך לפנות לשמאי מכריע.

• יצוג מקצועי – השמאי מלווה את עורך הדין או רואה החשבון מול רשויות המס, ומספק חוות דעת מקצועית שמבוססת על תקנים שמאיים מוכרים. 

​

 

לסיכום:

ללא חוות דעת שמאית, החישוב של רשות המסים עלול להיות גבוה מדי. שמאי מקרקעין מנוסה יודע להקטין את השבח החייב במס באמצעות הערכות שווי מדויקות, ניצול פטורים והצגת נתונים כלכליים מבוססים.

בעת מכירת נכס, חבות המס עלולה להיות גבוהה מהנדרש. שמאי מקרקעין מקצועי יודע להעריך את שווי הנכס בצורה מדויקת, לזהות הוצאות והשבחות שניתן לנכות, ולהכין שומה נגדית במקרה של מחלוקת מול רשות המסים.

כשמוכרים דירה או נכס, רשות המסים מחשבת את מס השבח לפי עליית הערך. אבל לא תמיד החישוב הזה משקף את המצב האמיתי. כאן נכנס לתמונה שמאי מקרקעין: הוא בודק את שווי הנכס בצורה מקצועית, מזהה הוצאות ושיפוצים שמגיע לך לנכות, ומכין חוות דעת שיכולה להקטין משמעותית את המס שתשלם. במקרים רבים מדובר בחיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

התוצאה – חיסכון כספי אמיתי ושקט נפשי בידיעה ששילמת רק את מה שנדרש.

​

​

​